市街化区域内で農地を所有されている方にとって、将来的な土地の活用方法は大きな悩みではないでしょうか。
大切な土地の資産価値を高め、次の世代へより良い形で引き継いでいくことは、多くの地主様が抱く共通の願いでしょう。
本記事では、生産緑地を含む土地における区画整理の仕組みや、メリットについて解説します。
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生産緑地とはどのような制度なのか
生産緑地とは、市街化区域内にある農地等を保全し、良好な都市環境を形成するために市区町村が都市計画で定める制度です。
この指定を受けるには、現に農林漁業の用に供されていることや、原則500㎡以上（自治体によっては300㎡以上）の面積があるなどの要件を満たす必要があります。
指定されると、所有者には土地を農地として適正に管理する義務が生じ、建物の建築や土地の造成などは原則としてできません。
その代わり、固定資産税等が農地並みに軽減され、一定の要件を満たせば相続税の納税猶予制度を利用できるのです。
また、指定から30年が経過した場合や主たる農業従事者の死亡などにより、市町村長へ買取りを申し出ることが可能となります。
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生産緑地を区画整理するメリット
生産緑地を含む区域で土地区画整理をおこなうと、公共施設を整備しつつ、いびつな土地を整形地へと再配置できるため、利用価値が高まる可能性があります。
さらに、少数の敷地を対象とした敷地整序型などの小規模で、柔軟な区画整理を活用することも可能です。
小規模な事業は対象地が限定されるため、大規模事業よりも合意形成が図りやすく、事業期間を抑えやすいという特徴を持ちます。
また、生産緑地の指定が区画整理を妨げるわけではなく、換地処分に合わせて都市計画の変更もおこないます。
区画整理後に生産緑地を適切に再配置すれば、営農を続けながら周辺の利便性を高め、都市農地と宅地化を合理的に両立できるでしょう。
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区画整理を進めるうえでの注意点
区画整理を検討する際には、公共施設や事業費を確保するための減歩がおこなわれるため、換地後に受け取る所有面積が従前よりも減少する点に注意が必要です。
土地の利便性が向上して評価額が上昇すれば、それに伴い固定資産税や相続税の負担が増加するリスクも考えなければなりません。
とくに、生産緑地の指定が解除されて相続税の納税猶予が終了してしまうと、猶予されていた税額にくわえ利子税の納付まで求められるケースがあります。
また、すべての区画整理が短期間で完了するわけではなく、権利関係が複雑な場合は手続きに長い期間を要することもあります。
仮換地が指定されてもすぐには使用できないことがあるため、資産価値だけでなく税負担や利用開始時期を総合的に比較して慎重に判断しましょう。
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まとめ
生産緑地とは、都市環境を守るために農地を保全し、建築制限の代わりに税制優遇を受けられる制度です。
この土地で区画整理をおこなえば、いびつな土地を整形地にし、利便性の向上と農地保全を両立できるでしょう。
ただし、面積の減少や税負担の増加リスク、利用開始までの期間といった注意点もあるため、慎重な検討が不可欠です。
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