不動産の不具合を伝えずに売却した場合、買主から責任を追及されるおそれがあります。
「心理的瑕疵」も不動産の不具合のひとつであり、心理的瑕疵のある不動産を売却する場合は、その内容を買主に伝えなければなりません。
今回は不動産の心理的瑕疵とはなにか、売却価格への影響や、告知義務に違反するとどうなるのかを解説します。
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不動産売却前に確認！心理的瑕疵とは
心理的瑕疵とは、不動産の品質や設備に問題はないものの、住民が心理的抵抗や嫌悪感を覚える欠陥・欠点のことです。
いわゆる「事故物件」のほか、近隣に墓地や火葬場などがある不動産も、心理的瑕疵のある不動産に該当します。
心理的瑕疵のある不動産には告知義務が課せられ、心理的瑕疵を隠したままでは、不動産売却ができません。
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心理的瑕疵がある不動産の売却価格は安くなるのか
心理的瑕疵の内容によって異なりますが、通常の売却価格と比較すると、心理的瑕疵のある不動産の売却価格は2～5割程度低下します。
実際の売却価格は、買主が「居住に対して不安を感じるか」によって変わるため、売却価格相場の振り幅が大きいのです。
心理的瑕疵の内容が自然死や不慮の事故による死の場合は、不安を感じる買主が少なく、相場の90％程度で売却できる可能性があります。
自然死や不慮の事故による死が発生しても、すぐに発見された場合は、そもそも心理的瑕疵とは見なされません。
一方で自殺や殺人といった心理的瑕疵のある不動産の場合は、売却価格が相場の50％程度まで下落する可能性が高いでしょう。
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心理的瑕疵の告知義務と違反した場合のその後
自殺や他殺といった不自然な死が発生した不動産は「心理的瑕疵あり」とみなされ、買主に対して心理的瑕疵の内容を報告する告知義務を負います。
国土交通省が2021年に公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、売買契約における告知義務の具体的な期間を定めていません。
しかし買主から「告知義務違反では」と言われるリスクを避けるためにも、心理的瑕疵がある場合は告知したほうが良いでしょう。
告知義務に違反すると契約不適合責任を問われ、売買契約が解除されたり、損害賠償を請求されたりするおそれがあります。
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まとめ
心理的瑕疵とは買主が心理的抵抗や嫌悪感を覚える瑕疵のことであり、心理的瑕疵のある不動産にはいわゆる事故物件が含まれます。
心理的瑕疵のある不動産を売却する際には、売却価格が2～5割程度低下する可能性があります。
心理的瑕疵には告知義務があり、これに違反した場合は損害賠償の請求などがおこなわれる可能性もあるため、注意が必要です。
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