空き地や、管理されていない土地の購入を考えている方のなかには、所有者が分からず、交渉すらできずに諦めてしまっている方もいるかと思います。
所有者不明土地であっても、法改正により整備された適切な手続きを踏むことで、マイホーム用地や、事業用地として取得できる可能性があるでしょう。
本記事では、所有者不明土地の概要と、購入に必要な手続き、リスクについても解説します。
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所有者不明土地とは
所有者不明土地とは、公的書類を確認しても所有者が特定できない、あるいは、特定できても連絡がつかない土地のことを指します。
こうした土地が増加した背景には、相続が発生しても、名義変更がおこなわれないまま放置される、相続登記の未了が主な原因として挙げられます。
また、長年にわたり塩漬けにされた土地は公共事業の妨げや、近隣環境の悪化を招くなど、社会的な課題として解決が急がれていました。
状況を打開するため、2023年4月に改正民法が施行され、土地の円滑な利用や、管理を促進するための新しいルールが導入されています。
この改正により、共有地の利用要件が緩和されたほか、管理不全の土地に対して、裁判所が関与する仕組みも整えられました。
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購入に必要な手続き
所有者不明土地の購入を検討する際、法務局で全部事項証明書を取得し、現在の登記名義人や、権利関係を確認することから始まります。
調査をおこなっても所有者の行方が分からない場合は、利害関係人として、家庭裁判所に申し立てをおこない、不在者財産管理人を選任する必要があるでしょう。
不在者財産管理人とは、行方不明になった所有者に代わって、財産を管理・保存する権限を持つ人のことで、通常は弁護士や司法書士が選任されます。
管理人が選任された後、土地を売却するためには、家庭裁判所に対して権限外行為許可の申し立てをおこない、審査を受けなければなりません。
裁判所が売却の必要性や、価格の妥当性を認めれば許可が下り、管理人が売買契約の当事者となって手続きを進めることが可能になります。
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購入に伴うリスク
所有者不明土地の購入には、通常の手続きとは異なる特有のリスクが伴うため、事前に十分な理解をしておくことが大切です。
具体的には、手続きを進めている最中や購入後に、行方不明だった本来の所有者や相続人が現れ、権利を主張される可能性があることです。
また、裁判所への申し立てには、数十万円から百万円程度の予納金が必要となるケースが多く、購入できなかった場合でも費用が戻らないことがあります。
手続きには、半年から1年以上の期間を要することも珍しくなく、事業計画や資金計画に余裕を持たせておくことが求められるでしょう。
さらに、専門家のサポートが不可欠であり、時間とコストが見合うかどうかを、慎重に見極める必要があります。
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まとめ
所有者不明土地は、相続登記の未了などが原因で発生しますが、2023年の法改正により、解決に向けた環境整備が進んでいます。
購入には、全部事項証明書での調査を経て、家庭裁判所に申し立てをおこない、許可を得るという厳格な手続きが必要です。
予納金などのコスト負担や、真の所有者が現れるリスク、手続きにかかる期間などを考慮し、専門家と連携しながら慎重に進めることが大切です。
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