マイホームのご購入を検討している方のなかには、契約に関する専門用語に、頭を悩ませている方もいらっしゃるかと思います。
しかし、住宅ローン契約時の権利関係を、知らないまま手続きを進めると、将来の財産管理で思わぬリスクを負うことになりかねません。
本記事では、共同抵当権の概要と、利用する際のメリットやデメリットも注意点ともに解説します。
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共同抵当権とは
共同抵当権とは、1つの債権を担保するために、複数の不動産へ抵当権を設定する法的な仕組みです。
一般的に一戸建てを購入する際は、土地と建物は、別個の不動産として扱われるため、その両方に抵当権を設定するケースが多くなります。
この手続きをおこなうと、登記簿に「共同担保目録」が作成され、どの不動産がセットで、担保になっているかが明確に記録されることになるでしょう。
金融機関は、複数の不動産を確保することで債権回収の確実性が高まり、貸し倒れリスクを分散できるという利点があります。
また、通常の抵当権は1つの不動産のみが対象ですが、共同抵当権では複数の不動産が運命を共にし、その拘束力はより強力なものとなります。
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共同抵当権設定によるメリット
共同抵当権を設定する利点は、担保価値の総額を高めることで、希望する融資金額の借り入れが実現しやすくなることです。
金融機関は審査の際、借り手の返済能力にくわえ、不動産の担保評価額を厳格に査定して融資の上限を決定する傾向があります。
土地や建物単体では、評価額が不足する場合でも、両方を担保にすることで担保力が補完され、審査基準を満たせる可能性が高まるでしょう。
また、親が所有する土地に子が家を建てる際など、自己所有以外の不動産を追加担保として差し入れることで、有利な条件を引き出すことも可能です。
十分な担保評価があれば、金融機関からの信用力が増し、資金計画全体に余裕を持って、理想の住まいづくりを進められる点が魅力といえます。
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共同抵当権設定に伴うデメリット
共同抵当権の懸念点は、ローン返済が滞った場合に、担保設定したすべての不動産を同時に失うリスクがあることです。
債務不履行により競売が実行されると、生活の基盤であるマイホームだけでなく、追加担保とした実家の土地なども、一括で処分される可能性があります。
また、将来的に一部の土地だけを売却したい場合でも、共同抵当権がついている以上、金融機関の承諾なしに抵当権を抹消することは困難となるでしょう。
抵当権を外すには、残債を減らすか完済する必要があり、ライフスタイルの変化に合わせて、不動産を自由に活用することが難しくなります。
さらに、相続が発生した際も権利関係が複雑になりやすく、遺産分割協議の手続きが煩雑になる点も、無視できないデメリットです。
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まとめ
共同抵当権は、1つの債権に対して、複数の不動産を担保設定し、金融機関の保全を図りつつ融資の確実性を高める仕組みとなります。
複数の不動産により評価額の総和が向上し、希望する融資額の確保や、有利な借入条件の獲得につながる点がメリットです。
一方で、返済不能時には全不動産を失うリスクや、一部売却の制限など、将来的な資産管理における制約も考慮する必要があります。
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T・Mホーム株式会社
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■事業
・居住用売買物件（戸建て / 土地）
