念願のマイホーム購入を検討する際、自己資金が少なくても、希望の物件を買えるのか、不安に感じる方は多いのではないでしょうか。
理想の住まいを手に入れて、将来にわたって安心できる新生活を送るためには、資金計画に対する正しい知識が欠かせません。
本記事では、住宅購入時に知っておくべきオーバーローンの概要と、注意点、リスクについて解説します。
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住宅購入におけるオーバーローンとは
オーバーローンとは、住宅や土地の購入価格、または物件の担保評価額を上回る金額を、借り入れている状態を指します。
住宅取得時には、物件代金以外にも、登記費用や仲介手数料、火災保険料といった複数の諸費用が発生するでしょう。
これらの諸費用まで含めて、借入れをおこなうことで、結果的に購入価格を超える、資金を借りる形となるのです。
オーバーローンは、特定の商品名ではなく、必要資金の組み方によって、生じる一つの借入状態にすぎません。
公的制度であるフラット35では、借入額を購入価額以内とするのが原則ですが、民間金融機関では審査基準が異なります。
そのため、物件価格だけでなく、諸費用を含めた総額や自己資金、担保評価などを総合的に確認することが重要です。
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オーバーローンで住宅ローンを組む際の注意点
オーバーローンの状態で、住宅ローンを組む際は、「借りられる額」と「無理なく返せる額」は、別物だと認識することが大切です。
金融機関の審査を通過したからといって、その金額が必ずしも、ご自身の家計に適した借入額であるとは限りません。
月々の返済にくわえて、固定資産税や将来の修繕費、教育費なども見込んだ、余裕のある資金計画が求められるでしょう。
また、住宅ローン残高の減少スピードよりも、不動産価値の下落が先行する可能性がある点には、注意しなければなりません。
民間ローンでは、諸費用の扱いなどが異なるため、事前に借入対象を、細かく確認しておくべきなのです。
金利上昇時の影響も考慮し、ローン残高が重く残りすぎないよう慎重に、借入額を決めていきましょう。
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オーバーローンに潜むリスク
オーバーローンのリスクは、将来物件を売却する際、代金だけで住宅ローンを完済できない可能性が高まることです。
売却額が残債を下回る場合、不足分を自己資金で補えなければ、通常売却が難しくなり、任意売却を検討することになるでしょう。
さらに、離婚などの場面において、財産分与の手続きが、複雑化してしまう点も見逃せません。
残債が住宅価格を上回る場合は、単体で財産分与の対象とならず、他の資産と合わせて、個別に解決する必要があります。
また、収入減などで返済が厳しくなっても、すぐに売却できず、生活再建の選択肢を狭めてしまいます。
数年後の売却や、ライフスタイルの変化まで見据え、多角的な視点からリスクを検討することが重要なのです。
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まとめ
オーバーローンとは、諸費用などを含めることで、物件価格以上の金額を借り入れる状態のことです。
利用する際は、不動産価値の下落リスクや将来の資金計画を考慮し、無理のない借入額に設定しなければなりません。
売却時の残債割れや、離婚時の財産分与の難航といったリスクも踏まえ、長期的な視点で住宅購入を検討していきましょう。
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