不動産は売買契約を締結した後は違約金を支払わないと契約解除できない、というのが大原則ではあります。
しかし、特約による解除が適用されるケースであれば、違約金なしでの契約解除が可能です。
そこで今回は、不動産の売買契約締結後の特約による解除方法やその場合の仲介手数料の扱いについて解説します。
売買契約の特約による解除 ①ローン特約
売買契約後に契約解除をしても違約金支払いの必要がない「特約による解除」の代表的な存在のひとつが、ローン特約による解除です。
ローン特約は買主保護の意味合いを持つ特約で、売買契約書の契約条項にローン特約が入っていれば、住宅ローンの審査に落ちて借りることができなくなった場合の契約解除を違約金なしでおこなうことができます。
ただし、契約書上に金融機関名やローン金額、ローン承認までの期間、ローンが通らなかった場合の対応策などといった条件を契約書上に記載しておかないと、トラブルになる可能性があるので注意が必要です。
また「○年○月○日を解除期限とする」など解除期日が決められている場合は、その期日までに解除権を行使しなければ、ローン特約による解除権は適用されません。
売買契約の特約による解除 ②買い替え特約
売買契約後に契約解除をしても違約金支払いの必要がない「特約による解除」のもうひとつの代表的な存在が、買い替え特約による解除です。
この買い替え特約も買主保護の意味合いを持つ特約で、買主が今住んでいる物件を期日内に希望価格で売却できなかったことが理由で買い替え資金を用立てられなくなった際に違約金なしで契約解除ができます。
この買い替えによる特約も、トラブル防止のために最低価格も含めた希望価格の範囲や特約の期限などといった条件をきちんと契約書上に記載しておくことが大切です。
売買契約の特約による解除した場合の仲介手数料は？
売買契約成立後であっても、特約による解除であれば違約金は発生しませんが、では仲介手数料はどうなるのでしょうか。
その答えは、仲介手数料はかからず、すでに仲介手数料を支払っていた場合はそのお金は返還される、という形になります。
なぜ仲介手数料もかからないのかというと、特約による解除はいわゆる契約の白紙撤回であり、仲介により成立した売買契約そのものがなくなる、という解釈になるからです。
まとめ
売買契約成立後であっても特約による解除が適用される場合は、買主は違約金なしで契約を白紙撤回することが可能です。
ただし、契約書に条件等をきちんと記載しておかないとトラブルに発展するリスクも出てきますので、その点は注意が必要です。
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