「不動産を売却したいけれど、住宅ローンが残っているので売却できない」とお悩みではありませんか。
実はローン残債がある状態でも、不動産は売却できます。
今回はローン残債がある不動産を売却する方法と売却する際の注意点をご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
ローン残債のある不動産は不動産売却前に抵当権を抹消する必要がある！
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞ったときに担保になっている不動産を売却し、残債の返済を受ける権利のことです。
住宅ローンを組むときは、融資をおこなう金融機関を抵当権者として、法務局で抵当権設定登記をおこないます。
抵当権が設定されている物件は、売却後に抵当権者が買主に対して債権を主張する可能性があるため、購入希望者が現れにくく売却は難しいとされています。
スムーズに不動産売却をおこなうためには、売却前に抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権は住宅ローンの完済によって自動的に消滅するわけではなく、完済後に法務局で抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
ローン残債のある不動産を売却する方法
ローン残債のある不動産を売却するときは、まず査定を受けてその不動産がいくらで売却できるか調べましょう。
査定金額がローン残債を上回る（アンダーローン）場合は、不動産の売却代金でローン残債を返済することを抵当権者（金融機関）に申し入れ、売却代金の決済当日に残債の一括返済と抵当権抹消登記をおこなえば不動産を売却できます。
もしも不動産売却後も同じ家に住み続けたい場合は、リースバックがおすすめです。
リースバックなら、自宅を不動産会社に売却後、不動産会社に家賃を支払うことで同じ家に住み続けられます。
一方、査定金額がローン残債を下回る状態（オーバーローン）の場合は、自己資金で不足分を繰り上げ返済したのち、売却代金で残債を一括返済しなければなりません。
ローン残債を一括返済できない場合は、任意売却が可能か抵当権者に相談しましょう。
ローン残債のある不動産を売却するときの注意点
住宅は築年数が経過するほど資産価値が下がるため、築浅物件ほど売却価格は高くなります。
ただし「築浅だがローン残債がある物件」と「築古だがローンが完済されている物件」を比較すると、ローン残債がある物件のほうが買主の心象が悪く、売却しにくい可能性があるため注意しましょう。
また、ローンの借り入れ期間の長さによって繰り上げ返済や一括返済の手数料が異なる金融機関もあるため、事前に確認が必要です。
さらに、任意売却は競売に比べて高値で不動産売却ができる可能性が高い方法ですが、金融機関の許可を得るのが難しいうえ、売却代金でまかないきれないローンは売却後も返済しなくてはなりません。
まとめ
売却したい不動産にローン残債がある場合は、不動産売却にあたりローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
アンダーローンの場合は比較的スムーズに売却できますが、オーバーローンの場合は自己資金で不足分を繰り上げ返済したのち、売却代金で残債を一括返済しなければなりません。
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