住宅ローンが残っている不動産の名義を、兄弟間で変更したいと考える方は多いでしょう。
ご家族だからこそ、お互いの状況を考慮したうえで、住まいに関する問題を解決したいと願うのは自然なことです。
そこで本記事では、兄弟間で不動産の名義変更を検討するケース、その際に必要となる手続きや対処法について解説いたします。
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兄弟間での不動産名義変更を検討するケース
住宅ローンの返済中に、兄弟間で不動産の名義変更を検討するのは、主に経済状況の変化や居住状況の変更がきっかけとなります。
たとえば、住宅ローンの名義人である兄弟の収入が減少し、単独でのローン支払いが困難になった場合です。
この際、経済的に安定している別の兄弟が名義人となり、ローンの返済を引き継ぐ形で問題を解決しようと考える傾向があります。
また、住宅ローンの名義人が実家を出て遠方へ転居することになったものの、残された兄弟が引き続きその家に住み続けたいと望むケースも少なくありません。
しかし、住宅ローンの名義変更は原則として認められないため、親族間での売買、いわゆる「親族間売買」という形式で不動産を移転するのが一般的な方法となります。
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抵当権が設定されている不動産の親族間売買
兄弟間での売買であっても、名義変更をするには売主が事前に住宅ローンを完済し、抵当権の抹消登記を完了しなければなりません。
住宅ローンが残っている不動産には、金融機関が債権を確保するために抵当権を設定しています。
この抵当権がついた状態の不動産を、金融機関の許可なく売買して買主へ名義変更することは、住宅ローンの契約における契約違反にあたります。
そのため、不動産を売却する際は、売買の代金で完済できる見込みがある場合に限り、金融機関の承諾を得たうえで売買と同時に抵当権の抹消手続きをおこないましょう。
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住宅ローンの残債を一括返済できない場合の対処法としての借り換え
売主の住宅ローン残債を一括で支払える手持ちの現金が買主である兄弟にない場合、買主が新規で住宅ローンを組むという方法が、主要な対処法となります。
この手続きは、売主のローン残債を解消するための新たな資金調達として、実質的に借り換えと同じ効果です。
まず買主は、不動産の購入代金に対して新規で住宅ローンを申し込みます。
そして、融資によって得た資金を売主への代金支払いに充当し、その資金で売主の残債を完済する流れです。
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まとめ
兄弟間で住宅ローンの残る不動産の名義変更を検討するのは、経済的な事情や住居に関する事情から生じるケースが主となります。
抵当権が設定されている不動産を売買するには、親族間であっても原則として住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが必要です。
残債を一括返済できない場合は、買主が不動産の購入代金に対して新規で住宅ローンを借り換え、その資金で売主のローン残債を完済するという対処法を検討しましょう。
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