公道に一切面していない「袋地」を購入するなら、そのままの状態では再建築不可である点に留意して対策を考えなければなりません。
今回は、袋地が再建築不可である理由と、建築基準法に則って再建築を可能にするための対策について解説します。
袋地の購入を検討中である方はぜひ参考にしてください。
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袋地とは
「袋地」とは、無道路地とも呼ばれるとおり、全方位を他の土地に囲まれていて公道に一切面していない土地のことです。
川や海などを経由しないと公道に出られない、もしくは土地と公道の間に大きな高低差がある土地は「準袋地」と言いますが、袋地と同様に扱われます。
袋地に住む方は、外出の際に他人の所有地を通過しなければ生活ができません。
そのため、袋地を取り囲む土地である囲繞地（いにょうち）を、所有者の承諾なしに通行できる「囲繞地通行権」という権利を持っています。
ただし、周囲の土地のなかでもっとも損害が少ないところを選んで通ったり、簡易的な道路を作る場合には、その土地の所有者に通行料や損害費用を支払ったりする必要がある点に注意が必要です。
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袋地が再建築不可とされるケース
袋地は、建築基準法によって再建築不可とされています。
同法第43条の「建築物の敷地は4m以上の幅員を持つ道路に2m以上接する必要がある」という条件を満たせず、接道義務を果たしていないためです。
また、袋地に似て、道路に狭い間口で接して細長く敷地が伸びている土地は「旗竿地」と言いますが、こちらも再建築不可のケースがあります。
わずかに接している道路の幅が2m以上なら再建築が可能ですが、2m未満の場合は袋地と同様に再建築が認められません。
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購入した袋地での再建築を可能にするための対策
袋地での再建築を可能にするための対策としては「隣の土地と等価交換をする」「隣の土地の一部を買い取る」「隣の土地の一部に通行地役権を設定する」などがあります。
隣の土地と自分の土地の一部を等価交換したり、隣地の一部を買い取ったりして、公道に接する形に変えることが単純な方法です。
「通行地役権」は、袋地の所有者が持っている囲繞地通行権と似た権利ですが、隣地の所有者との双方合意のもと設定するという違いがあります。
通常通行料が発生する囲繞地通行権とは異なり、合意のもと契約すれば無償で通行することも可能です。
建築基準法に則って公道に接するように通行地役権を設定すれば、袋地であった土地での再建築が認められます。
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まとめ
公道に一切面していない「袋地」を購入する際は、再建築不可である点に注意が必要です。
袋地は「建築物の敷地は4m以上の幅員を持つ道路に2m以上接する必要がある」という建築基準を満たせないため、既存の建物を解体して新たな住宅を建てることができません。
建築基準法に則って公道と接するように、隣地の一部を購入あるいは等価交換する、通行地役権を設定するなどの対策を検討してください。
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