中古住宅の購入後、大規模なリフォームを検討する際、その費用をどのように会計処理するかが、節税対策の重要な鍵となります。
事業目的で不動産を所有する場合、リフォーム費用を一度に経費とするか、分割して計上するかで、収支に大きな影響を与えるでしょう。
そこで本記事では、リフォーム費用の減価償却が必要となるケースと、その計算方法について解説いたします。
▼ 減価償却が必要となるケースは？ ▼
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減価償却とは
リフォーム費用が減価償却の対象となるのは、その工事が建物の価値を高めたり、使用可能期間を延長したりする「資本的支出」と判断された場合になります。
減価償却とは、固定資産の取得にかかった費用を、法定耐用年数にわたって、分割して経費として計上する会計処理のことです。
一方、劣化した壁紙の張り替えや壊れた給湯器の交換など、建物を元の状態に戻すための「修繕費」は、原則としてその年の経費として一括で計上することが可能です。
減価償却の計算では、建物の構造やリフォームした設備ごとに定められた耐用年数をもとに、費用を分割して年間の費用計上額を算出します。
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資本的支出か修繕費かの見分け方
リフォーム費用を減価償却の対象となる「資本的支出」とするか、一括経費にできる「修繕費」とするかの判断は、目的と内容によっておこなわれます。
資本的支出と見なされる工事費は、建物の資産価値を向上させたり、耐久性を高めたりすることが目的で、増築や間取りの変更、グレードアップを伴う設備交換などが該当します。
修繕費は、建物の維持管理や損傷箇所の原状回復が目的で、屋根や外壁の再塗装、床の張り替えなどが該当し、減価償却の対象にはなりません。
この2つの見分け方にはいくつかの基準があり、リフォームによって建物の性能が向上し、取得時の水準を超えた場合は、資本的支出と判断されることが多いでしょう。
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費用部分に応じた耐用年数を用いた減価償却の計算方法
リフォーム費用の減価償却の計算方法には、「定額法」と「定率法」の2種類が存在しますが、費用の種類によって適用できる方法が異なります。
定額法は、リフォーム費用を耐用年数で均等に割り、毎年同額の減価償却費を計上する方法であり、資金計画を立てやすいというメリットがあります。
定率法は、未償却の残高に一定の率をかけて減価償却費を算出し、事業開始当初に多くの経費を計上できるのが特徴です。
建物のリフォーム費用は、定額法での計算しますが、建物に付随する設備、給湯設備や照明設備などの交換費用については、定額法と定率法のどちらでも可能です。
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まとめ
リフォーム費用を建物の価値を高める「資本的支出」とした場合、その費用は長期にわたって経費計上する「減価償却」が必要となります。
リフォーム費用が減価償却の対象となる資本的支出か、一括で経費計上できる修繕費かを判断するには、工事が建物の資産価値向上を目的としているかが重要です。
減価償却の計算方法は、定額法と定率法の2種類が存在し、リフォーム箇所の種類と耐用年数に応じて、適切な方法を適用することになります。
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